ドバイ不動産の法律【2026年決定版】｜投資家保護・契約・相続・法令データベース

ただし、UAEは連邦と首長国の二層の法体系を持ち、ドバイとアブダビで適用される法令が異なり得ます。本ページは、各論点を法令原文（日本語参考訳付きのUAE法令データベース）に条項単位で接続しながら解説します。個別の事案にどの法令がどう適用されるかの判断は行いません（適用判断は専門家への相談が必要です）。

本ページの読み方はシンプルです。「いま自分がいる場面」から入ってください。これから買う方は§2（投資家保護）と§3（売買契約）、貸す・住む方は§4（賃貸借）、長期滞在を考える方は§5（ビザ）、ご家族への承継が気になる方は§6（相続）、送金や本人確認で戸惑った方は§7（AML）へ。各節の末尾から、より深い個別ガイドと法令原文（参考訳）へ進める構成です。

〔執筆・監修体制〕本ページと法令データベースの法令引用は、UAE連邦政府・ドバイ政府等の公式英訳を底本とした日本語参考抄訳を、複数段階の監査（機械検査＋外部AIレビュー＋弁護士監修）を経て公開しているものです。監修者はドバイの法律事務所Alsuwaidi & Companyに所属する日本人国際弁護士（日本・シンガポール・UAEの3法域で執務）です。

UAEの法体系を3分で理解する

UAEの法令は、連邦レベル（連邦法・連邦令法〔Federal Decree-Law〕・閣議決定など）と首長国レベル（ドバイ法・首長令、アブダビ法など）の二層で構成されます。不動産の分野では、登記・エスクロー・賃貸借のような領域はドバイもアブダビも、それぞれの首長国法で独自に制度化しており（ドバイ＝登記法7/2006・エスクロー法8/2007・賃貸借法26/2007など／アブダビ＝不動産法19/2005・不動産セクター規制法3/2015・賃貸借法20/2006など）、法人税・ビザ・AML・非ムスリム相続のように連邦法令が全国を一律に規律する領域と併存します。「ドバイで正しい説明が、アブダビでもそのまま正しいとは限らない」のは、この構造によるものです。

司法制度も一枚岩ではありません。UAE本土は大陸法（シビルロー）系の裁判所制度を基本とし、家族・相続の分野ではシャリーア由来の規律と、非ムスリム向けの民事枠組みが併存します。さらにDIFC（ドバイ国際金融センター）とADGM（アブダビ・グローバル・マーケット）は、英米法（コモンロー）を基礎とする独自の法域を形成しており、同じ「ドバイの物件」でも所在によって適用ルールが変わり得ます。

だからこそ、当研究所のUAE法令データベースは、各法令に発出主体（連邦／ドバイ／アブダビ）のバッジを付け、「どの法令が適用されるかは個別判断」という前提を明示する設計にしています。GCC全域の制度比較は中東法務の森で扱います。

なお、本ページは「法務」のハブです。税金（家賃・売却益・法人・相続の日本側課税を含む）は対になるドバイ不動産の税金【2026年決定版】と購入ガイド第11章に分けて解説しています。

投資家保護の仕組み：エスクロー・登記・ブローカー規制

オフプラン（未完成物件）の代金保全の中核は、2007年ドバイ法第8号（エスクロー法）です。同法は、ドバイでオフプランのユニットを販売して買主等から支払いを受けるデベロッパーに適用され（第3条）、プロジェクト名義のエスクロー口座の開設（第7条）と、口座資金を当該プロジェクトの建設に専ら充てること・デベロッパーの債権者による差押えの対象にならないこと（第9条）を定めます。完成後も口座総額の5%が留保され、ユニットが買主名義で登記されてから1年後にデベロッパーへ解放されます（第14条）。プロジェクトが完成に至らない場合の預入者（買主）保護の手続も法定されています（第15条）。

エスクロー法の保護は口座の仕組みだけではありません。入口の規制として、デベロッパーはDLDの「不動産デベロッパー登録簿」に記録され、免許を受けなければ開発業に従事できず（第4条）、オフプラン販売を促進する広告・展示会参加にはDLDの書面による事前許可が必要です（第5条）。プロジェクトを担保にした融資金も同じエスクロー口座への預入が義務付けられ（第13条）、無免許営業・詐欺的プロジェクトと知りながらの販売申出・プロジェクト資金の横領などには、拘禁刑およびAED10万（約440万円・1AED=44円・2026年7月11日時点換算）以上の罰金、またはそのいずれかという刑事罰が用意されています（第16条）。「広告を見た段階」から「引き渡し後1年」まで、段階ごとに規制が置かれている構造です。

ただし、ここで正確に理解すべきは、「保全」とは分別管理の仕組みであって、元本の無条件保証ではないことです。進捗に応じた支払い・完成遅延・契約解除の場面で買主が受ける保護の内容は、契約条件と個別事情によって異なります。実務の流れはエスクロー・買主保護の制度ガイドと購入ガイド第3章で解説しています。

所有権の保護は登記制度が担います。ドバイの不動産登記はDubai Law No.7 of 2006（不動産登記法）に基づき、外国人が所有できる指定フリーホールド区域もこの体系の下で運用されています（所有形態の全体像は所有形態ガイド）。オフプラン段階の権利は、ドバイ法2008年第13号（暫定不動産登記法）により暫定不動産登記簿への登録（Oqood）が義務付けられ、未登録の処分は無効とされます（同法第3条）。「登記されない権利は守られない」構造なので、Oqood／Title Deedの登録確認が実務上の第一歩になります。

仲介・販売の入口規制も存在します。ドバイのブローカー登録制度（2006年規則第85号・Bylaw No. 85 of 2006）の下で、ブローカー（BRN）・事務所（ORN）の登録番号をDLDの公開情報で照会できます。取引前の照会手順は購入ガイド（詐欺を見抜く方法）にまとめています。

買うときの法律：売買契約（SPA）とForm F

オフプラン購入の権利義務は、最終的には売買契約書（SPA）の条項で決まります。支払スケジュール、引渡し時期、遅延時の救済、転売（NOC）の条件、既払い金の扱い——法律が最低限の枠を与え、細部は契約が決める構造です。完成物件の仲介取引では、DLDの標準様式（Form Fなど）が用いられます。

署名前に特に確認すべきは2点です。①転売（アサインメント）の条件とNOC発行要件——「累計◯%以上の支払い」等の条件次第で、支払いが進んでいても転売できない場面が生じます。②支払いが続けられなくなった場合の既払い金——ドバイでは、買主が支払いを怠った場合にデベロッパーが留保できる金額の上限が、Law No.13 of 2008第11条（Law No.19 of 2017およびLaw No.19 of 2020による改正を含む現行規定）により工事の完成度に応じて法定されており、契約にこれより買主に不利な条項があっても原則として法律が優先します。完成度ごとの留保上限・DLDの通知と30日の是正期間・返金の期限まで含めた詳細は、売買契約書（SPA）の注意点で条文レベルまで解説しています。

「契約書は英語で長大だから読まない」は、この市場では通用しません。法律が守ってくれる部分（強行法規）と、契約で決まる部分（任意条項）を切り分けて読む——これが署名前レビューの基本です。

なお、ドバイには未完成または取消となった不動産プロジェクトに関する紛争を扱う特別司法委員会の制度（Decree No.33 of 2020）があります。重要なのはその射程で、この特別法廷が扱うのは未完成・取消済みプロジェクトに係る一定の紛争であり（DIFC内のプロジェクトは対象外）、オフプラン取引の紛争一般がすべてここに行くわけではありません。

貸すとき・住むときの法律：賃貸借法

ドバイの賃貸借は、2007年ドバイ法第26号（2008年第33号による改正を含む）が規律します。ポイントは4つです。

1. 登録義務：すべての賃貸借契約とその変更はRERAに登録しなければなりません（改正第4条2項）。現行運用ではEjariシステムが登録の受け皿です。
2. 条件変更の90日前通知：更新時に賃料等の条件を変更するには、別段の合意がない限り、契約満了の90日前までの通知が必要です（改正第14条）。
3. 退去事由の限定列挙：賃貸人が契約期間満了前に退去を請求できる事由は、賃料不払い（別段の合意がない限り、支払請求通知後30日以内の不払い）・無断転貸・違法目的使用など限定列挙されています（改正第25条1項）。満了時の退去請求も、解体・再建、入居中に実施できない大規模修繕、所有者本人または一親等親族の自己使用（賃貸人がその目的に適した代替不動産を所有していないことが要件）、売却の4類型に限定され、退去日の少なくとも12か月前に公証人経由または書留郵便で通知しなければなりません(改正第25条2項)。
4. 賃料改定の上限：改定率の基準はRERAが定め、現行の上限バンドは首長令43/2013に置かれています（賃料計算機〔RERA Rental Index〕の運用と対応）。賃料を契約で特定しなかった場合の扱い（類似不動産の賃料相当額によることと、その考慮要素）も法定されています（改正第9条）。

この4点の土台として、有効な賃貸借契約は、当事者の合意または法定事由によらなければ、貸主・借主のどちらからも期中に一方的に終了させることができません（第7条）。契約期間が満了しても、賃貸人の異議なく賃借人が占有を継続すれば、契約は同一期間または1年のいずれか短い期間、同一条件で更新されます（第6条）。また、賃貸借契約は当事者の死亡によって終了せず、相続人と継続します（第27条・賃借人側の相続人には通知による終了の選択肢あり）。「契約が切れた瞬間に路頭に迷う」「オーナーが亡くなったら退去」という事態を防ぐ設計です。

貸す側にも住む側にも、「合意なく期中に追い出されない／期中に一方的に条件を変えられない」構造が法定されている一方、通知手続や事由該当性の判断は個別性が高い領域です。条文の全体像は賃貸借法の法令ページ（参考訳）をご覧ください。

ビザと法律：ゴールデンビザの「法令要件」と「行政運用」

外国人の入国・居住の基本法は2021年連邦令法第29号です。同法は2021年10月26日に施行され、旧法（1973年連邦法第6号）を第37条で廃止しました（新しい規則・決定が出るまで旧法下の規則等が本法と矛盾しない範囲で存続する経過措置付き）。居住許可の具体的な種類・期間・要件は同法第8条により施行規則へ委任されています。その施行規則が2022年閣議決定第65号です。ゴールデン居住許可（ゴールデンビザ）は10年間有効・要件維持で更新可能・国内スポンサー不要（附属規則第1条）、不動産投資家の要件は附属規則第8条が定めます。

第8条の取得経路は2つ——①合計価値AED200万（約8,800万円・1AED=44円・2026年7月11日時点換算）以上の不動産の所有（所管当局が指定するUAEの銀行からのローンで取得した不動産を含む）、②承認されたUAEの会社からの合計価値AED200万以上のオフプラン物件の購入——であり、これに投資家本人と家族の包括的健康保険が共通要件として加わります。

ここで区別すべきは、法令要件と行政運用です。オフプランで「累計24%（頭金20%＋登記4%）を支払いOqoodが発行されれば申請できる」といういわゆる24%ルールや、経路ごとのローン取扱いの細部は、法令の条文ではなく当局の運用として実施されているものです（確認日を付してゴールデンビザ実務ガイドで解説）。運用は法改正なしに変わり得るため、申請時点での確認が必要です。

相続・承継の法律：遺言の有無で手続が変わる

UAEに居住する非ムスリム外国人の相続・遺言には、2022年連邦令法第41号（非ムスリム民事身分法）の枠組みが適用され得ます。同法は非ムスリムのUAE国民と、UAEに居住する非ムスリムの外国人に適用されますが、婚姻・離婚・相続・遺言・親子関係の証明について本国法の適用を主張する余地が残されています（第1条）。つまり「UAEに住む外国人には常にこの法律」ではなく、本国法という選択肢を含めた設計になっている点が出発点です。登録された遺言があればそれに従い、遺言がない場合は、遺産の2分の1が配偶者に、残りの2分の1が子に男女の区別なく均等に分配されます（第11条2項）。外国人の相続人には、登録遺言による別段の定めがない限り、民事取引法の定めに従い準拠法の適用を求める余地もあります（第11条3項）。遺言の登録は同法第13条が定め、施行規則である2023年閣議決定第122号が登録の要件・手続（第27条）と有効要件（第28条）を具体化しています（施行規則の法令ページ）。

さらに2026年6月1日施行の新民事取引法（連邦令法25/2025）により準拠法のルールが更新され、UAE所在の不動産を外国人が遺言で処分する場合にはUAE法が適用される旨の例外（同法第17条）が明示されています。

要するに、「遺言を登録しているかどうか」で、残されたご家族の手続の見通しが大きく変わるのが現行制度です。日本の相続税との関係は相続税ガイド、遺言作成から遺産分割までの一貫支援は相続サポート「継（つぐ）」をご覧ください。

取引の安全とAML：買主にも無関係ではない

UAEの現行AML（マネロン対策）法制は連邦令法2025年第10号（施行規則は閣議決定2025年第134号）です。不動産ブローカー・エージェントは、顧客のために不動産の売買取引・決済を締結する場合、DNFBP（指定非金融事業者）として規制対象になり、本人確認（KYC）・疑わしい取引の報告（STR）などの義務を負います。報告義務違反などの事業者の関連違反では、法人に対しAED20万〜1,000万（約880万〜4.4億円）の罰金が定められ（マネロン本犯に関与した法人にはAED500万〜1億〔約2.2億〜44億円〕の別枠があります）、疑わしい取引の報告義務に故意・重過失で違反した個人（対象となる不動産仲介等のDNFBPを含む）には拘禁とAED10万〜100万（約440万〜4,400万円）の罰金の併科またはいずれかが定められています。審査中の疑わしい取引情報や当局の照会・捜査を不当に漏らす行為（Tipping Off）も独立の処罰対象です。

買主の立場では、「取引時に本人確認書類や資金源の説明を求められるのは、法令上の義務に基づく正常な手続」と理解しておくのが実務的です。罰則の一覧と虚偽広告規制・紛争解決機関の整理はAML・取引の安全性ガイドに、送金・決済・名義変更の実務は譲渡・NOC・書類ガイドにまとめています。

UAE法令データベースの使い方

当研究所のUAE法令データベースは、ドバイ不動産投資に関わる主要法令の日本語参考抄訳を、次の設計で公開しています。

• 発出主体バッジ：連邦／ドバイ／アブダビを明示（二層構造ゆえ「どの法令が効くか」を最初に確認できる）
• 参考訳の位置づけ：公式英訳を底本とした参考抄訳であり、正文はアラビア語。法的助言ではない
• 改廃関係と確認日：改正・廃止のつながり（例: 賃貸借法26/2007と改正法33/2008、法人税法47/2022とその改正3件）と、内容を最終確認した日付を明記
• 原文リンク：各法令の公式ポータル（uaelegislation.gov.ae・DLP等）への直接リンク

使い方は3ステップです。①発出主体バッジを確認する（連邦の話か、ドバイの話か——アブダビの物件なら「ドバイ法」の記事を読んでも答えは出ません）。②改廃関係と確認日を見る（その法令は現行か、いつ時点の確認か）。③原文リンクで裏取りする（参考訳はあくまで入口。取引や紛争の局面では公式原文と専門家の確認が前提です）。

収載中の7本は、本ページの各論とそのまま対応しています——エスクロー法（8/2007）、賃貸借法（26/2007・33/2008改正反映）、法人税法（連邦令法47/2022・DMTT等の改正反映）、入国・居住法（連邦令法29/2021）とその施行規則（閣議決定65/2022・ゴールデンビザ要件）、非ムスリム民事身分法（連邦令法41/2022）とその施行規則（閣議決定122/2023・遺言登録）。法令中のAED金額には、サイト共通レート（1AED=44円・2026年7月11日時点）による円換算の目安を併記しています。

現在はドバイ関連を中心とした7本から始めており、アブダビの法令は順次追加予定です。条文を「読める」ことと、個別事案に「適用できる」ことは別問題です——適用判断は必ず専門家にご相談ください。

GCC全体を見るなら

サウジアラビア・カタール・クウェート・バーレーンなど、UAE以外の湾岸諸国の進出法務（外資規制・会社設立・労務・紛争解決）は、中東法務の森（GCC5カ国比較）で横断的に解説しています。同じ湾岸でも、外国人の不動産取得や紛争解決の枠組みは国ごとに大きく異なります。

よくあるご質問

まとめ

まとめ——ドバイ不動産をめぐる法律は、①代金の分別管理（エスクロー法）、②登記による権利の公示（登記法・暫定登記法）、③賃貸借の限定列挙ルール、④非ムスリム向け相続の民事枠組み、⑤取引の透明性を担保するAML、という5つの柱で「守る構造」を作っています。一方で、連邦×首長国の二層構造・本土とDIFC/ADGMの法域差・法令要件と行政運用の区別という3つの「ずれやすいポイント」があり、一般論を個別の物件・家族にそのまま当てはめることはできません。構造を知ったうえで、個別判断は専門家に確認する——これが本ページの結論です。

どの法令が適用され、どんな帰結になるかは、物件の所在（本土／DIFC・ADGM）・契約条件・ご家族の状況によって変わります。適用判断は個別事情によります——購入前のSPA確認、賃貸トラブル、遺言の要否など、日本語で国際弁護士監修体制の無料相談をご利用ください。

本記事は2026年時点の一般的な情報提供であり、個別の税務・法務アドバイスではありません。法令・実務は改正され得るため、結論はお客様の状況によって異なります。法令の引用はUAE法令データベースの参考訳（公式英訳に基づく日本語参考抄訳）に基づくものであり、正文はアラビア語です。最新かつ個別の判断は、必ず専門家にご相談ください。