ドバイ・アブダビのゴールデンビザ（不動産投資10年ビザ）
この記事を書いた人：森 和孝｜国際弁護士（UAE・日本・SG）・税理士 ｜ 本記事は一般的な情報提供です
不動産でUAEの長期居住権を得られる「ゴールデンビザ」。物件価値AED200万以上で10年（更新可）、家族も対象です。ドバイはオフプランの前払い要件が撤廃され、累計24%（頭金20%＋登記4%）を支払いOqood（DLD登録）が発行されれば全額支払い前でも申請できます（アブダビは全額支払いが必要）。要件・両首長国の違い・ローン物件・取得の流れを公開情報をもとに整理します。（根拠法令：2022年閣議決定第65号（2021年連邦令法第29号〔外国人の入国・居住法〕の施行規則） 附属規則第1条・第8条）
ビザ以外も含めた投資の全体像はドバイ不動産の完全ガイドで解説しています。物件そのものの相場はドバイのマンション（間取り別の相場と買い方）へ。
| 投資要件 | 不動産価値 AED200万以上（Title Deed／Oqoodの登録額。複数物件の合算可） |
|---|---|
| ドバイ・オフプラン | 前払い（全額・旧50%）要件は撤廃。累計24%（頭金20%＋登記4%）を支払いOqood（DLD登録）が発行されれば申請可＝残代金の全額支払いを待たず10年ビザを申請できる（Oqood発行は通常数週間以内・デベロッパーの対応により時期は変動） |
| ローン物件 | 可（DLD認定額が基準充足・銀行NOC等の書類が必要） |
| アブダビ | 引き続き物件の全額支払いが必要（ドバイの緩和は適用されない） |
| 期間／対象 | 10年（更新可）／本人＋家族（配偶者・子 ほか） |
| 取得サポート | DLDセンター（Cube）／オンライン（Dubai REST）。当社が書類準備〜申請手配を支援 |
※ AED200万は要件としての数値です。円換算（約8,800万円・1AED=44円・2026年7月11日時点）は為替により変動する目安です。
ゴールデンビザとは
UAEの長期居住制度です。不動産投資のほか、起業家・専門職・投資家など複数の取得経路があります。不動産経路は物件価値AED200万以上で10年・更新可・家族帯同可が基本です。
ゴールデンビザの取得経路は不動産だけ？
不動産投資は複数ある経路の1つです。主な経路を一覧にします（本ページの詳細は不動産経路です）。
| 経路 | 概要 |
|---|---|
| 不動産投資（本ページ） | 物件価値AED200万以上・10年（既掲の根拠法令どおり） |
| 2年投資家ビザ（本ページ） | 不動産投資・下限撤廃（既掲どおり） |
| 公的投資 | 認定ファンド等への投資。要件・期間は経路ごとに細かく定められている |
| 起業家 | 承認プロジェクト等。同上 |
| 専門職・人材 | 分野別の学歴・給与等。同上 |
不動産以外の経路は運用の変更が続いているため、該当しそうな方は個別にご相談ください。
不動産でのゴールデンビザ取得要件
基準は「登録上の購入額が AED200万以上」です（Title Deed／Oqood の登録額。時価で満たす場合はDLDの評価証明書〈Taqeemi〉。複数物件の合算可。フリーホールド／投資ゾーン内）。
ドバイは前払い要件（全額・旧50%）が撤廃されており、オフプランは Oqood（DLD登録）が発行された時点で申請可能です。つまり、累計24%（頭金20%＋登記4%）を支払って Oqood が発行されれば、残代金の全額支払いを待たずに10年ビザを申請できます（Oqood発行はデベロッパーの対応の速さなどにより時期が異なりますが、通常は数週間以内。予約金やMOUだけの段階では不可）。その時点で通常、DLDからゴールデンビザ申請の案内（インビテーション）メールが届きます。
ローン物件も対象になります（DLD認定額が基準を満たすこと、銀行のNOC・支払額証明等の書類が前提）。
申請は DLD のゴールデンビザ・サービスセンター（Al Manara／Cube 等）またはオンライン（Dubai REST）から行います。要件を満たす登録物件の所有者には、DLDからゴールデンビザ申請の案内（インビテーション）がメールで届きます。案内・許可証もメールで交付されます。
※ 制度・運用は変動します。最新の取り扱いは出典および当社（専門家）にご確認ください。
2年投資家ビザも2026年4月に改定。ゴールデンビザ(10年)とは別に、不動産取得で2年の投資家ビザを取る経路があります。2026年4月のDLDの改定で、単独所有なら物件価格の下限(従来75万AED)がなくなりました(共有の場合は1人あたり40万AED以上。完成物件で権利証が発行済みであることが条件で、オフプランは対象外)。ゴールデンビザの200万AEDの要件は変わっていません。
ドバイとアブダビの違い（重要）
- ドバイ：前払い要件は撤廃。オフプランは Oqood 登録時点で申請可（頭金＋4%登記で登録完了すれば、全額支払い前でも申請できます）。ローン付きも可。
- アブダビ：引き続き物件の全額支払いが必要です。ドバイの緩和は適用されません。「ドバイで聞いた話」をアブダビに当てはめると申請で弾かれます——ビザ・不動産は首長国（エミレーツ）単位で確認するのが鉄則です。
- 登記費用差（ドバイ4%／アブダビ2%）は制度ガイドを参照してください。
一次情報：DLD公式および各エミレートの公表制度。2026年6月30日現在・要個別確認。
取得の流れ（ドバイ・オフプラン経路の例）
- 対象物件の取得（登録上の価値 AED200万以上／複数物件は合算可）
- 累計24%（頭金20%＋登記4%）を支払い、Oqood（DLD登録）が発行（＝この時点で申請資格。残代金の全額支払いは不要。発行は通常数週間以内・デベロッパー次第で変動）
- Oqood発行の時点で通常、DLDから申請の案内（インビテーション）メールが届く。DLDセンターまたは Dubai REST で申請（健康診断・エミレーツID手続き等）
- 10年ゴールデンビザの発給（案内・許可証はメール交付）
当社が書類準備〜申請手配までサポートします。アブダビは全額支払い後の申請となる点にご注意ください。
出典
- DLD公式（dubailand.gov.ae）：ゴールデンビザ要件（物件価値AED200万以上・複数物件合算可・許可証はメール交付）
- ドバイ：前払い要件撤廃・Oqood時点から申請可／アブダビは全額必要（出典 Gulf News）
- オフプランの50%支払い要件が撤廃・Oqood時点から申請可（出典 Gulf News）
- ローン付き物件でも可（DLD認定額が基準充足・銀行NOC／出典 Ancova）
※ 数値・制度は2026年6月30日現在のもので、変更の可能性があります。
関連ページ
根拠法令・関連法令
- 根拠法令：2022年閣議決定第65号（2021年連邦令法第29号〔外国人の入国・居住法〕の施行規則） 附属規則第1条・第8条（ゴールデンビザ（10年・更新可・投資家AED200万の要件））
- 実務運用・公式サービス：累計24%＋Oqoodでのゴールデンビザ申請（行政実務・取得実績）〔GDRFAドバイ 投資家サービス／DLD公式要件（2026-07-16確認）〕（確認日：2026-07-16）
法令の内容は改正され得ます。各法令の参考訳・改廃関係・公式原文リンクはUAE法令データベースで確認できます（参考訳・法的助言ではありません）。
よくあるご質問
ゴールデンビザは不動産で取れますか？
いくら必要ですか？
ドバイは全額払わないと申請できませんか？
アブダビも同じですか？
オフプラン（建設中）でも取れますか？
申請はどう始まりますか？
家族も一緒に取得できますか？
有効期間と更新は？
不動産以外でもゴールデンビザは取れますか？
個別のご相談は LINE または Zoom で承ります → 不動産購入によるゴールデンビザ取得について LINE で問い合わせる
本記事は2026年時点の一般的な説明・目安です。ゴールデンビザの要件・運用（投資額・頭金・オフプランの扱い等）は変動します。200万AEDは要件としての数値ですが、円換算は為替により変動する目安です。最終判断は最新の公表制度・専門家にご確認ください。