LEGAL & TAX NOTES ／ DUBAI ／ 分割払い
駐在員は年収1,000万円でもドバイ不動産オーナーになれる — ローンなし・分割払いで3,500万円の物件を買うシミュレーション【2026】
ドバイの不動産は、銀行ローンを組まなくてもデベロッパーへの分割払いが基本です。人気物件でも3,500万円(約80万AED)で55㎡前後のスタジオが買えます。購入時に用意するのは頭金20%と登記費用4%の840万円。あとは完成までに年300万円、完成後は賃貸に出した家賃を当てて実質年400万円ほどを払えば、5年で完済します。
年500万円貯金できる世帯なら、2年で頭金が貯まり、その後の支払いも貯金の範囲に収まる。駐在員なら年収1,000万円、会社経営者なら年収2,000万円の3人家族が、その「年500万円」の線です(計算は年収いくらあればドバイの世界一高いタワマンに住める？へ)。
1. なぜローンが要らないのか — 分割払いの仕組み
ドバイのオフプラン(建設中物件)は、デベロッパーが支払いを分割で受ける制度が法律で整っています(エスクロー口座・Law No.8 of 2007)。買主は銀行を通さず、工事の進捗に合わせてデベロッパーに払います。金利はなく、審査もありません。支払いプランは物件ごとに違います。最も多いのは60/40や80/20のように完成時までに払い切る型で、完成後も払い続けるポストハンドオーバー型は最近50/50がそこそこ出てきています。完成までに40%、完成後3年で60%という40/60はかなりレアですが、買主に最も有利な型なので、本記事ではこれを例に計算します。50/50なら完成後の支払いが少し重くなるだけで、考え方は同じです。
| 支払いプランの型 | 完成まで | 完成時 | 完成後 | 市場での頻度 |
|---|---|---|---|---|
| 80/20 | 80% | 20% | — | 多い(エマール等) |
| 60/40 | 60% | 40% | — | 多い(ショバ等) |
| 50/50 | 50% | — | 50%を1〜3年 | そこそこ出てきている |
| 40/60(本記事の例) | 40% | — | 60%を3年 | かなりレア・買主に最も有利 |
2. 3,500万円・55㎡前後のスタジオを買うシミュレーション
| 時期 | 支払い | 金額 | 出どころ |
|---|---|---|---|
| 購入時 | 頭金20%＋登記4% | 840万円 | 貯めた1,000万円弱 |
| 完成までの2年 | 残り16%を分割 | 年300万円×2年 | 年500万円の貯金から |
| 完成・引き渡し | 賃貸に出す | 利回り8%＝年280万円の家賃収入(2026年Q1の新築引き渡し物件の平均は7.2%。立地と物件で5〜8%) | |
| 完成後の3年 | 60%を分割 | 年700万円×3年 | 家賃280万円が入るので実質年400万円強 |
5年間の持ち出しは、840＋300×2＋420×3＝約2,700万円。残りの800万円は家賃が払ってくれた計算です。
| 持ち出し | 家賃収入 | 累計支払い | |
|---|---|---|---|
| 1年目(購入) | 840万円 | — | 840万円 |
| 2年目 | 300万円 | — | 1,140万円 |
| 3年目(完成) | 300万円 | — | 1,440万円 |
| 4年目 | 420万円 | 280万円 | 2,140万円 |
| 5年目 | 420万円 | 280万円 | 2,840万円 |
| 6年目(完済) | 420万円 | 280万円 | 3,540万円 |
完済後は年280万円の家賃がそのまま手元に入り、売却すれば値上がり分が加わります。
アブダビなら頭金が半額で済むことが多く、入口はさらに低くなります。
3. 誰が手が届くか — 記事Aの貯金額から
| 立場 | 年収 | 年間の貯金 | 頭金840万円まで | その後の年300〜400万円 |
|---|---|---|---|---|
| 駐在員(家賃・学費・車が会社負担)・3人家族 | 1,000万円 | 500万円 | 2年 | 貯金の範囲 |
| 駐在員・3人家族 | 1,500万円 | 900万円 | 1年 | 余裕 |
| 経営者・3人家族 | 2,000万円 | 500万円 | 2年 | 貯金の範囲 |
| 経営者・4人家族 | 3,000万円 | 1,000万円 | 1年 | 余裕。2戸目も視野 |
海外での手当が充実している駐在員の年収1,000万円は、個人事業主や会社経営者の年収2,000万円に匹敵します。家賃・学費・車が会社持ちの期間は、実質的な居住コストがゼロの状態で資産を組める黄金タイムで、駐在員にとってこの時期に海外不動産に投資することは最も合理的な資産構築戦略だと当社は考えています。任期3〜5年の間に、自己資金をほとんど減らさずにドバイの不動産を1戸持って帰って、オーナーとして家賃収入を手にすることも夢ではありません。帰任後の日本側の税務(家賃収入の申告・売却時の課税)は日本居住者の税金で整理します。
4. 気をつけること
| 確認すること | なぜ |
|---|---|
| 支払いプラン | 40/60はレア。プランを見て物件を選ぶのが順序 |
| 利回りの根拠 | 8%は立地次第。JVC等の入口価格が低いエリアが高く、プライムは5〜6% |
| 登記費用4% | Oqood登録時に1回。完成時の再課金なし |
| 仲介手数料 | 初回販売はデベロッパー負担。転売は2%＋VAT |
| 払えなくなったとき | 完成度別の留保上限あり。全額没収にはならない |
- 支払いプランは物件で違う。40/60が常にあるわけではなく、60/40や完成時一括もある。プランを見て物件を選ぶのが順序
- 完成後の賃貸は、引き渡し後に賃貸登録(Ejari)と管理会社の手配が要る。8%は立地と物件次第で、5〜6%のこともある(UAE全体の平均グロス利回りは2026年Q2で4.9%。JVCなど入口価格の低いエリアが高く、プライムは低い)
- 4%の登記費用はOqood登録時に1回払えば、完成時の権利証への切り替えで再度かかることはない(権利証発行250AED・地図250AED程度)
- 初回販売では仲介手数料はデベロッパー負担が通例で、買主は通常払わない。中古・転売は2%＋VATが一般的
- 途中で払えなくなった場合の法定ルールはオフプランのキャンセルへ。完成度に応じた留保上限があり、全額没収にはならない
- 200万AED(約8,800万円)以上ならゴールデンビザが同時に視野に入る
よくあるご質問
ドバイの不動産はいくらから買えますか?
ローンは必要ですか?
年収1,000万円で買えますか?
完成後の支払いは家賃で賄えますか?
アブダビとドバイで違いますか?
まとめ
840万円のキャッシュと、年300〜400万円を5年。これがドバイの人気物件のオーナーになる実際の数字です。駐在員は年収1,000万円から、経営者は2,000万円から現実的。無税の数年間を、家賃収入を生む資産に変えてください。
物件の選び方と支払いプランの比較は、無料相談で個別に計算します。
執筆: 森 和孝(UAE法弁護士・RERA/ADRECブローカー)