ドバイ・アブダビ不動産の確定申告｜賃料・必要経費・損益通算

ドバイ不動産の家賃収入がある日本居住者は、原則として日本で確定申告（不動産所得）が必要です。収入から必要経費（管理費・修繕費・減価償却など）を差し引いて所得を計算します。

家賃収入は「不動産所得」として日本で確定申告

日本居住者がUAE不動産から家賃収入を得た場合、UAEで非課税でも、日本で不動産所得として確定申告が必要です。所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算します。

必要経費に入るもの

管理費、修繕費、損害保険料、借入金の利子、減価償却費、現地で生じる諸費用などが対象になり得ます。

為替の換算

UAE不動産の収入・経費はAED建てのため、円換算して申告します。換算方法は継続して適用し、根拠資料（送金明細・レート等）を保存しておくことが実務上重要です。

減価償却と「中古」の耐用年数

建物部分は減価償却の対象です。中古物件は簡便法による見積耐用年数を用いるのが一般的です。

国外中古不動産の「損益通算規制」（重要）

かつては、海外中古不動産の減価償却で不動産所得を赤字にし、給与等と損益通算する節税が使われました。しかし令和2年度税制改正により、令和3年分以降、国外中古建物の不動産所得の損失のうち減価償却費に相当する部分は、他の所得と損益通算できなくなりました（租税特別措置法第41条の4の3）。個人のこのスキームは実質的に封じられています。なお本規制の対象は「国外の“中古”建物」で、ドバイで主流のオフプラン（新築）は通常この直接の対象外と考えられます。また対象は個人のみで、法人には別途CFC等の論点があります。

申告の流れ・期限

確定申告は原則として翌年2月16日〜3月15日。UAEで現地課税が生じる特殊なケースでは外国税額控除が論点になりますが、個人の不動産所得はUAEで非課税のため通常は生じません。

為替差益にも注意

家賃を受け取ったAEDを円に換える際や、AEDを使う際には、為替差益が雑所得として別途課税され得ます。詳しくは「売却時の譲渡所得（長期/短期・為替）」へ。

まとめ

申告の要否・経費の範囲・損益通算規制は、判断を誤ると追徴のリスクがあります。資格を持つ監修者にご相談ください。

出典・参考

• 国税庁タックスアンサー No.1370（不動産所得）
• 租税特別措置法第41条の4の3（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例）

※ タックスアンサー番号・条文は変更され得ます。最新の内容は国税庁・UAE FTA等の一次情報および専門家にてご確認ください。

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よくあるご質問

本記事は2026年時点の一般的な情報提供であり、個別の税務・法務アドバイスではありません。最終的なご判断は、お客様ご自身および専門家にご相談のうえお願いいたします。