ドバイ不動産の下落・暴落リスク｜過去のサイクルと現在地
ドバイ不動産で現実に起きたのは暴落ではなく、約7年の停滞でした。備えるべきは「急落」より「上がらない期間」です。
- 2014〜2020年：住宅ユニットは AED 13,500〜14,500／㎡ 付近で推移し、2014年の水準をほとんど上抜けなかった
- 2021〜2024年：AED 14,719 → AED 19,488（+32.4%）へ回復・上昇
- 取引の活発さ（登記の件数・金額）と価格は別の指標です。本ページでは両者を同じ物差しで比べません
長期価格の出典は Dubai Land Department「Annual Report 2024」（PDF）／Dubai Land Department（ドバイ土地局）・収録範囲 2007年〜2024年（年次）・当社確認 2026-07-25。データ最終年は2024年で、2025年以降の年次価格は推定していません。
約7年
対象期間：2014〜2020年
出典：DLD Annual Report 2024
19,488AED／㎡
対象期間：2024年（暦年）
出典：DLD Annual Report 2024
+31%
対象期間：2026年Q1
出典：DLD公式発表（2026年Q1）
+6%
対象期間：2026年Q1
出典：DLD公式発表（2026年Q1）
このページの範囲と、他ページとの使い分け
| ページ | 答える問い | 性格 |
|---|---|---|
本ページ/guide/market-risk | 下がるのか。過去に何が起きたのか | 恒久ページ。価格が動く構造と局面 |
| 価格推移データ | いくらなのか | 数値・グラフ・表そのもの |
| 購入ガイド 第1章 | 買う前に市場の現在地を押さえたい | 購入手順の一部 |
| スタッフコラム | 2026年をどう読むか | 発行時点の見立て（時点文書） |
1. ドバイの住宅価格は、2007年以降どう動いてきたか
長期の価格はDLDの年次報告書が公表しています。同報告書は2007年〜2024年（年次）の年次価格を収録し、上昇・調整・停滞・回復の局面を示しています。当社が一次資料で確認できた値だけを並べます。
この17年間、価格はどの時期に動き、どの時期に止まっていたか。
2014年から2020年までの約7年間は停滞、2021年から回復・上昇に転じました。ドバイは一本調子で上がってきた市場ではありません。
出典Dubai Land Department「Annual Report 2024」（PDF）／Dubai Land Department（ドバイ土地局）・収録範囲 2007年〜2024年（年次）・当社確認 2026-07-25
| 期間 | 局面 | 当社が確認できた水準 |
|---|---|---|
| 2007〜2013年 | 高値形成と調整 | 本ページでは数値を示さない |
| 2014〜2020年 | 停滞 | AED 13,500〜14,500／㎡ 付近 |
| 2021〜2023年 | 回復 | 2021年 AED 14,719／㎡ |
| 2024年 | 上昇 | 2024年 AED 19,488／㎡ |
1㎡あたりいくらか。物件タイプで値動きはどれだけ違うか。
ヴィラは2020年頃から2024年でおよそ1.9倍になり、住宅ユニットより変動幅がはるかに大きく出ています。上昇局面で大きく伸びるタイプは、下落局面での振れ幅も大きくなり得ます。
出典Dubai Land Department「Annual Report 2024」（PDF）／Dubai Land Department（ドバイ土地局）・収録範囲 2007年〜2024年（年次）・当社確認 2026-07-25
| 年 | 区分 | AED／㎡ | AED／sq ft （機械換算） | 万円／㎡ （1AED=44円） | 局面 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2014年 | 住宅ユニット | 14,182 | 1,318 | 62 | 停滞局面の起点 |
| 2015〜2020年 | 住宅ユニット | 13,500〜14,500 | 1,347 前後 | — | この範囲で推移（各年の個別値は扱わない） |
| 2020年頃 | ヴィラ | 7,575 | 704 | 33 | コロナ期の水準 |
| 2021年 | 住宅ユニット | 14,719 | 1,367 | 64 | 回復局面の起点 |
| 2024年 | ヴィラ | 14,605 | 1,357 | 64 | 上昇局面 |
| 2024年 | 住宅ユニット | 19,488 | 1,810 | 85 | 上昇局面 |
2014〜2020年：約7年の停滞
この期間の住宅ユニットは AED 13,500〜14,500／㎡ 付近で推移し、2014年の AED 14,182 を明確に上抜けない状態が続きました。ドバイは常に上がる市場ではありません。購入時に想定すべきなのは暴落だけではなく、この停滞が数年続く可能性です。停滞期に効いてくるのは値上がり益ではなく、賃料収入と保有コストの差額です。
2021〜2024年：回復と上昇
2021年の AED 14,719 から2024年の AED 19,488 へ、住宅ユニットは+32.4%上昇しました。ただしこれは停滞のあとに来た回復であって、毎年同じ率で上がり続けたものではありません。過去の上昇率をそのまま将来へ延長した収支計画は、停滞局面が来たときに成り立たなくなります。
2. 「不動産株が下がった」と「不動産価格が下がった」は別の話
下落を論じる記事では、株式市場の指数（DFM＝ドバイ金融市場に上場する不動産関連銘柄の株価）と、実際の物件の取引価格が、区別されないまま並ぶことがあります。この2つは測っている対象が違います。
| 比較軸 | 株価指数（DFM等） | 不動産の価格指数・登記価格 |
|---|---|---|
| 測っている対象 | 上場する不動産会社の株式の価格 | 実際に成約・登記された物件の価格 |
| 動く要因 | 企業の業績見通し・金利・為替・投資家の資金移動など、不動産以外も含む | 成約価格の積み上がり |
| 更新の速さ | 秒単位 | 月次・年次でしか観測できない |
| 本ページでの扱い | 数値・変化率は扱わない（出典を確認できた系列がないため） | 本ページの主題 |
株価が先に下がっても、物件価格が同じだけ下がるとは限りません。逆もまた同じです。不動産株が何%下落したという見出しを、そのまま自分の物件の評価額に当てはめないでください。
3. 価格の下落・取引の減少・値引きの増加は、別々の事象
この3つは同じ「市況の悪化」として語られやすいのですが、2026年上半期のドバイでは、3つが同時に、まったく違う大きさで起きました。
取引の谷と戻り、そして日本の危険情報の変化。
売買登記の件数は5月が上半期の最少で、6月に前月比+31.3%へ戻りました。これは登記件数の動きであり、価格の動きではありません。一次資料で日付を確認できなかった出来事は、このタイムラインに載せていません。
出典外務省・UAEの危険情報（6/18 覚書・6/25 レベル2引下げ）／件数はDubai Land Department 公式ポータル（Sale・全物件種別／当社集計）・2026-07-09取得
| 時期 | 出来事 | 方向 | 一次資料 |
|---|---|---|---|
| 5月 | 売買登記が上半期の底（10,481件） | 悪化方向（▼） | DLD公式ポータル |
| 6/18 | 恒久停戦の覚書に署名 | 回復方向（▲） | 外務省・危険情報 |
| 6/25 | 日本の危険情報がレベル2へ引下げ | 回復方向（▲） | 外務省・危険情報 |
| 6月 | 売買登記が前月比+31.3%へ反発 | 回復方向（▲） | DLD公式ポータル |
取引の活発さ：大きく動いた
登記の件数はどこまで落ち、いつ戻ったか。
5月が上半期の最少（10,481件）、6月は13,760件で前月比+31.3%でした。これは取引の活発さを示す指標で、価格の水準を示すものではありません。本ページでは、件数の増減を価格の上下として読み替えることはしません。
出典Dubai Land Department 公式ポータル（Sale・全物件種別／当社集計）・2026-07-09取得。5月は5/25〜29のイード・アル=アドハー休暇にあたり稼働日数が少ない月です。件数はDLD公式ポータルの売買（Sale）登記で、価格指数とは別の指標です。同じ数値のグラフと表は価格推移データにも掲載しています。
| 月 | 売買件数 （件） | 備考 |
|---|---|---|
| 2026年1月 | 17,381 | 上半期の最多 |
| 2026年2月 | 17,001 | — |
| 2026年3月 | 13,258 | — |
| 2026年4月 | 14,065 | 前月比 増 |
| 2026年5月 | 10,481 | 上半期の最少 |
| 2026年6月 | 13,760 | 前月比 増 |
| 上半期計 | 85,998 | — |
価格：本ページでは2026年の価格指数を扱いません
2026年の月次・四半期の価格指数について、当社が一次資料で確認できた値はありません。確認できないため、下落幅・上昇幅のいずれも本ページには掲載しません。価格について本ページが示すのは、DLD年次報告書で確認できる2024年までの年次価格だけです。
出典Dubai Land Department「Annual Report 2024」（PDF）／Dubai Land Department（ドバイ土地局）・収録範囲 2007年〜2024年（年次）・当社確認 2026-07-25
値引き：形を変えて増えた
新築（オフプラン）の提示価格そのものは下がっていません。デベロッパーは表示価格の値引きを避ける一方で、販売条件で実質的な譲歩を出すようになりました。表示価格を下げれば、既に同じプロジェクトを買った顧客の資産価値を毀損し、次期フェーズの価格設定も崩れるからです。具体的な譲歩は、支払いプランの後ろ倒し、DLD登録料4%の負担、利回り・家賃保証、バルクディスカウントなどの形をとります。これは市場統計ではなく、当社が2026年上半期から7月上旬に実施した交渉・成約の実務観察であり、案件・デベロッパーにより条件は大きく異なります。詳しくは価格交渉の実務をご覧ください。
4. 何が下がり、何が上がったのか（エリアの二極化）
市場全体をひとつの平均で語ると、上がったエリアと下がったエリアが打ち消し合います。エリア別に見ると、同じ期間でも上昇と下落が同時に起きています。
| 順位 | 上昇したエリア（種別） | 変化率 | 下落したエリア（種別） | 変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Palm Jumeirah Fronds（戸建） | +37.1% | Dubai Festival City | ▲10.2% |
| 2 | Al Jaddaf（アパート） | +35.5% | Madinat Jumeirah Living（アパート） | ▲9.4% |
| 3 | Living Legends（アパート） | +27.2% | Al Furjan（戸建） | ▲8.4% |
| 4 | Dubai Sports City（戸建） | +22.0% | Dubai Harbour | ▲7.0% |
| 5 | Meydan（アパート） | +21.4% | Bluewaters Island | ▲4.5% |
出典エミネンス・レポート2026年上半期（直近12ヶ月の変化率・2026年7月9日取得）
上昇組には共通して再生産できない供給があります。物理的に増やせない立地か、再開発で価値づけが変わった地区です。下落組には共通して新規供給の集中があります。ブランドは下落を防ぎません。下落側にはブランド地区も含まれています。
5. 供給パイプラインと、実際に建つ戸数
下落リスクを測るうえで最も重要な変数は供給です。ただし計画戸数をそのまま供給量として読むと、実態のおよそ2倍に見積もることになります。
| 期間 | 計画 | 引渡 | 完成率 |
|---|---|---|---|
| 2022〜2024年（実績） | 174,000戸 | 97,000戸 | 56% |
| 2025年（見込） | 37,171戸 | 22,896戸 | 62% |
| 2026年（見込） | 71,613戸 | 34,740戸 | 48% |
出典2027年供給過剰の検証。2022〜24年の実績は Fitch Ratings、2025・2026年の見込みは Morgan's International Realty「Dubai Residential Supply and Delivery Outlook 2025–2027」（2025年6月公表）。いずれも2025年時点の予測を含み、2026年の実際の完成戸数は2026年7月時点で確定していません。
遅れる理由は、施工業者の不足、資金調達の遅延、購入者の支払いスケジュール、販売の進捗です。
数字の出典と定義を必ず確認する
同じ「2026年の供給」でも、Fitch は約120,000戸、Morgan's は 71,613戸と2倍近い開きがあります。対象範囲（住宅のみか複合開発を含むか）や集計時点が異なるためです。「ドバイの2026年供給は何万戸」という単独の数字が出てきたら、まず出典と定義を確認してください。
2027年が試金石になる
Morgan's International Realty の予測では、2027年の引渡計画は 70,537戸。過去5年平均の 35,531戸に対して約98%増で、10年以上で最大の単年供給となります。供給が集中するのは JVC（2025〜27年で16,852戸）、Business Bay（10,127戸）、Azizi Venice（7,860戸）です。そして、いま買われている物件の4分の3は2027年以降に引き渡されます（2026年6月の住宅売買に占めるオフプラン比率は件数ベースで74.9%）。
弱気の予測も同じ基準で置く
Fitch Ratings は2025年5月のレポートで、ドバイの住宅価格について2025年後半から2026年にかけて最大15%の価格調整を予測しました。この予測が当たったかどうかを、現時点で断定することはできません。予測期間がまだ終了していないためであり、また市場全体の予測と個別の価格指数では対象や算定方法が異なるため単純比較もできないためです。
6. 4つのシナリオ（予測ではなく条件分岐）
以下は「どうなるか」の予測ではなく、「何が起きたらどうなるか」の条件分岐です。
| シナリオ | 前提条件 | 想定される展開 |
|---|---|---|
| ベース （蓋然性：高） | 停戦が維持され、海峡を巡る応酬も局地的に留まる | 取引件数は6月の反発が持続。エリアの二極化が進行し、賃料は緩やかな軟化が続く |
| 上振れ | 核協議が最終合意に到達 | 凍結された意思決定が解凍。月次の売買登記が1月水準（17,000件台）へ回帰する展開 |
| 下振れ | 停戦が再度崩れ、湾岸への影響が再燃 | 2026年上半期と同様に、取引が数ヶ月停滞する展開 |
| 停滞 （過去に実在） | 供給の集中が需要の伸びを上回る状態が続く | 2014〜2020年のように、暴落もせず上昇もしないまま数年が過ぎる。値上がり益を前提にした収支計画は成立しなくなる |
出典上3行はエミネンス・レポート2026年上半期。将来見通しは作成日（2026年7月12日）時点の公開情報と当社分析に基づく見解であり、実現を保証するものではありません。4行目の停滞は Dubai Land Department「Annual Report 2024」（PDF）／Dubai Land Department（ドバイ土地局）・収録範囲 2007年〜2024年（年次）・当社確認 2026-07-25 が示す2014〜2020年の実績にもとづく当社の整理です。
7. 保有形態別に見た、下落・停滞への耐性
同じ物件でも、どう保有するかで下落局面・停滞局面の効き方が変わります。以下は当社の整理であり、市場統計ではありません。
| 比較軸 | 新築（オフプラン） | 通常賃貸（長期・中古/完成物件） | 短期賃貸（STR） |
|---|---|---|---|
| 価格下落局面での影響 | 提示価格は下がりにくいが、条件譲歩が増える。転売時は競合が増える | 価格の影響は受けるが、賃料収入は継続しやすい | 価格に加え、稼働率の変動も受ける |
| 取引減少局面での影響 | 販売の進捗が鈍り、引き渡しが遅れ得る | 影響は限定的（売却時の流動性のみ） | 予約の減少が直接に収入へ効く |
| 停滞局面（値上がりなし） | 値上がり益が前提だと成立しなくなる | 賃料と保有コストの差額で成立し得る | 運営コストが高く、稼働率次第で振れる |
| 2026年上半期の観測 | 提示価格は据え置き、条件で譲歩 | 実需居住区の長期賃貸への影響は限定的 | 観光地区（Palm Jumeirah・Marina・Downtown）で影響が大きかった |
| 主な確認事項 | 引渡予定日・遅延時の違約金・エスクロー・供給集中 | 賃料の軟化・利回りの前提・管理費 | 稼働率の前提・規制と許認可・運営委託の条件 |
出典2026年上半期の観測はエミネンス・レポート2026年上半期および観光と短期賃貸の分析。短期賃貸への影響は当社の運用・管理案件の観測であり、市場統計ではありません。その他の欄は当社の実務にもとづく整理です。
8. 下落に弱い物件・エリアの特徴
当社が出典で裏づけられる範囲に限って挙げます。
- 同じ時期に、同じ価格帯・同じ間取りの供給が集中するエリア：供給増それ自体ではなく、集中が問題になります。
- ブランドや立地の評判に依存しているエリア：評判は供給圧力を打ち消しません。下落側にはブランド地区が含まれています。
- 引き渡しが不確実な進行中プロジェクト：完成率48%という数字は、裏を返せば予定どおりに引き渡される保証はないということです。引き渡し時の確認事項は引き渡し・スナッギングにまとめています。
- 値上がりを前提にした収支計画の物件：ドバイには数年の停滞局面が実在しました。賃料収入と保有コストだけで成立するかどうかが、停滞局面での耐性を決めます。
利回りの前提にも注意がいります。利回りは前年の6.6〜7%台から緩やかに低下しています（価格上昇と賃料軟化の両方による）。賃料上昇を前提にした利回り計算は保守的に見直すべきというのが当社の立場です。
9. 日本の居住者に固有の為替リスク
ドバイ不動産の価格はAED建てです。日本にお住まいの方の円建て評価額は、物件価格が1AEDも動かなくても、為替だけで動きます。円建てのリターンは、AED建ての値動きと、AED/JPYの変動の掛け算になります。
当サイトの円換算は、サイト共通レートである 1AED=44円（2026年7月11日時点）換算で統一しています。2024年の住宅ユニット AED 19,488／㎡ は、このレートで約85万円／㎡ にあたります。
- 購入時と売却時で為替が違う：AED建てで値上がりしても、円高が進んでいれば円建てでは目減りします。逆もまた同じです。
- 日本での課税は円換算後の金額に対して行われる：申告・課税の扱いは日本居住者の課税・申告と売却益（キャピタルゲイン）をご覧ください。
10. 買う前に確認するチェックリスト
- ☐ 提示価格に、優遇分（DLD登録料の肩代わり等）が上乗せされていないか
- ☐ 総取得コストで比較しているか（物件価格＋DLD登録料4%＋トラスティ手数料＋仲介手数料）
- ☐ 諸費用を現金で確保できているか（諸費用は住宅ローンに組み込めない）
- ☐ 支払いスケジュールを遵守できる資金計画になっているか
- ☐ 保証条項の4点（保証期間・支払主体・免責事由・解除条件）を確認したか
- ☐ そのエリアの供給パイプライン（2027年に引き渡しが集中するエリアか）を確認したか
- ☐ デベロッパーの過去の完成実績・引き渡し遅延の履歴を確認したか
- ☐ SPAの引渡予定日、遅延時の違約金条項、エスクロー口座を契約書で確認したか
- ☐ 保有形態（新築・通常賃貸・短期賃貸）ごとの耐性の違いを踏まえたか
- ☐ 値上がりが起きない前提でも、収支が成立するか確認したか
DLD登録料4%について
税率4%は交渉できません。交渉できるのは誰が負担するかだけです。オフプランは Oqood 登録時に4%を納付します。「DLDフィー・ウェイバー」は免除ではなく肩代わりで、物件価格 AED 2,000,000（約8,800万円・1AED=44円〈2026年7月11日時点〉換算）なら4%は AED 80,000（約352万円）にあたります。譲歩条件には落とし穴があります。価格に上乗せされている、条件付きである、転売時に承継されない、支払遅延で失効する、の4点です。費用の内訳は取引費用の一覧をご覧ください。
11. 本ページが扱っていないこと
裏づけのない数値を載せないため、次の点は扱っていません。一次資料を確認できた時点で追記します。
- 2007〜2013年の各年の価格：年報に収録されていますが、当社が個別年の値を確認できていません。
- 2025年・2026年の年次価格：年次価格系列のデータ最終年は2024年。2025年・2026年の年次価格は当社が一次資料で確認できていないため、本サイトでは推定値・補間値を掲載しない。
- 株価指数（DFM）の数値・変化率：当社が出典を確認できた系列がありません。
- AED/JPY の時系列・変化率：同上。
- 保有中・売却時の判断チェックリスト：当社として確定できていません。
関連ページ
よくあるご質問
ドバイ不動産は暴落しますか？
ドバイ不動産の価格は過去にどう推移しましたか？
取引件数が減っているのは価格下落の前触れではないですか？
2027年に供給過剰で価格が下がりませんか？
Fitch Ratingsが予測した最大15%の価格下落は、実際に起きたのですか？
ドバイ不動産の下落局面で、円建ての評価額はどうなりますか？
本ページは2026年7月時点の一般的な説明です。掲載する数値は、明示した出典・時点における公表値および当社集計であり、将来の価格・利回り・成果を約束・保証するものではありません。年次価格のデータ最終年は2024年であり、2025年以降の数値は推定していません。円換算は表示したレート・時点による目安で、為替により変動します。最終的な投資判断はご自身および専門家の助言に基づいて行ってください。
※ 日系ブローカー取引実績No.1・ドバイ政府公式4つ星は2026年7月時点・当社調べ。