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有名人が次々とドバイ不動産を買う理由 — 派手に見えて、実は最も堅実な投資【2026】
ここ数年、日本の著名人がドバイの不動産を買ったという話が続いています。当社にも、名前を出せばどなたでもご存じの方や、相当な資産をお持ちの方から実際にご相談をいただき、投資を始められています。
そう聞くと、派手な投資のように聞こえるかもしれません。実際は逆です。ドバイの不動産投資は、とても堅実で手堅い投資です。 賃料利回りは5〜8%、所得税もキャピタルゲイン税も相続税もゼロ、購入は銀行ローンなしの分割払いが基本で、購入代金は法律でエスクロー口座に守られている。派手さで買っている人はほとんどいません。数字が合うから買っています。
1. 数字で見る「堅実さ」
| 項目 | ドバイ | 東京(参考) |
|---|---|---|
| 賃料利回り(グロス) | 5〜8% | 3〜4% |
| 所得税・住民税(現地) | 0% | 最大55% |
| キャピタルゲイン税(現地) | 0% | 20.315%(長期) |
| 相続税(現地) | 0% | 最大55% |
| 購入時の税・登記 | 4%(DLD登録料) | 不動産取得税・登録免許税等 |
| 購入方法 | デベロッパーへの分割払い(金利なし・審査なし) | 現金または銀行ローン |
| 外国人の所有 | フリーホールド(完全所有)可 | 可 |
| 買主保護 | 購入代金はエスクロー口座(Law No.8 of 2007) | 手付金保全等 |
派手な要素がひとつもありません。利回りが取れて、税が引かれず、入口が軽く、法律で守られている。有名人が買っているから注目されているだけで、投資としての中身は地味です。
購入の具体的な数字は駐在員は年収1,000万円でもドバイ不動産オーナーになれる、税金はドバイ不動産の税金にまとめています。
2. なぜ発信力のある人ほど早いのか
理由は3つあると考えています。
情報が早い。 ドバイの人気物件は公開前に完売することが珍しくありません(当社が扱う案件でも起きています)。日本語の情報が出回る頃には、良い区画は残っていない。国際的なネットワークを持つ人ほど、この時差の外側にいます。
判断が速い。 分割払いなので、頭金と登記費用の24%があれば入れます。3,500万円の物件なら840万円。この金額でオフプランを押さえる判断は、資産規模の大きい人ほど早く下せます。
税の効きが大きい。 所得が大きい人ほど、日本で引かれる額が大きい。同じ利回りでも、税引き後で比べると差が開きます。
3. ヒカルさんが購入した「開業予定のカジノ近くの物件」はドバイではない
2025年、あの有名YouTuberのヒカルさんもUAEの不動産を購入し、大きな話題になりました。ここで正確にしておきたい点があります。動画で取り上げられた、開業予定のカジノの近くにある物件は、ラスアルハイマ(RAK)のもので、ドバイではありません。
UAEは7つの首長国の連邦で、不動産の法律・登記・規制当局はそれぞれ別です。ドバイはDLD/RERA、アブダビはADREC、ラスアルハイマはRAK側の当局。「UAEの不動産」と一括りにすると、ゴールデンビザの要件も解約ルールも登記の手続きも違うので、判断を誤ります。
もうひとつ、事実として書いておきます。その物件はもともと突出した人気があったわけではありませんでしたが、動画の反響で完売しました。 インフルエンサーの影響力の大きさを示す出来事でした。
ただこの手の話では、一時の人気で完売となっても、5年後10年後にその人たちが利益を出せているかは、また別の話です。当社が扱う案件でも同じで、売った時点ではなく、運用と出口まで見て初めて成否が決まります。
4. ラスアルハイマは実際どうなのか
一方で、ラスアルハイマが近年急激に注目を集めているのは事実です。理由は明確で、UAE初のカジノです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| プロジェクト | Wynn Al Marjan Island(Wynn Resorts) |
| 投資額 | 51億ドル |
| 規模 | 客室1,542室・カジノ約20,900㎡・レストラン22店 |
| ライセンス | 2024年10月、UAE初の商業ゲーミング施設運営免許(連邦のGCGRAが発行) |
| 開業予定 | 2027年(Wynnは2026年に小幅な遅延の可能性を示唆) |
| 場所 | アルマルジャン島。ドバイから車で約1時間 |
市場は既に反応しています。Colliersによれば、RAKのアパート価格は2024〜2025年に前年比17〜21%上昇し、アルマルジャン島とミナ・アル・アラブが牽引。ヴィラ・タウンハウスは最大30%上昇した区分もあります。2022年以降に3万戸超が発売されました。
エリントン(Ellington)をはじめ、ドバイで実績のあるデベロッパーもラスアルハイマにプロジェクトを展開しています。ドバイで名前の通った会社が同じ基準で作る物件が、RAKでも選べるようになってきました。
カジノ開業を単一のイベントとして賭けるなら、それは投資ではなく投機に近くなります。現在の賃料で計算が合うかどうかを先に見るべきで、Wynnの開業はその上に乗る上振れとして扱うのが健全です。
当社はラスアルハイマも取り扱っています。 ドバイ・アブダビと比較した上で、それでもRAKが合う方には、より条件の良い物件をご案内できます。興味のある方はご連絡ください。
5. 首長国で何が違うか
同じUAEでも、買う場所で条件が変わります。
| ドバイ | アブダビ | ラスアルハイマ | |
|---|---|---|---|
| 規制当局 | DLD / RERA | ADREC | RAK側の当局 |
| ゴールデンビザ(不動産) | 200万AED。累計24%＋Oqood登録で申請可 | 200万AED。全額支払いが必要 | 制度・運用が異なる |
| オフプラン解約 | Law 19/2017(完成度別の留保上限) | Law 2/2025＋行政決定165/2025 | 別ルール |
| 市場規模 | 圧倒的。流動性が高い | 拡大中 | 小さい。流動性に注意 |
| 当社 | RERA ORN 47845 | ADREC 20260000902169 | 取扱いあり |
「ドバイで聞いた話」を他の首長国にそのまま当てはめると、申請で弾かれたり、想定と違う扱いになります。詳しくはゴールデンビザとオフプランのキャンセルへ。
よくあるご質問
有名人がドバイの不動産を買うのはなぜですか?
ヒカルさんが買ったのはドバイの物件ですか?
ラスアルハイマは今から買っても間に合いますか?
ドバイとラスアルハイマ、どちらがいいですか?
まとめ
有名人が買っているから良い投資なのではありません。数字が合うから、情報の早い人から順に買っているというのが実際のところです。利回り、税、入口の軽さ、法律による保護。この4つを確認すれば、派手さとは無関係に判断できます。
当社はドバイのRERA、アブダビのADRECの免許を持ち、ラスアルハイマも取り扱っています。有名な方からのご相談も、初めての方からのご相談も、同じように条件を並べてご説明します。無料相談へ。
執筆: 森 和孝(UAE法弁護士・RERA/ADRECブローカー)