LEGAL & TAX NOTES ／ DUBAI ／ ホリデーホーム
ドバイでAirbnbは合法か — ホリデーホーム許可の取り方と、長期賃貸との比較【2026】
合法です。ただし許可が要ります。
ドバイで物件を家具付きの宿泊施設として貸す場合、DET(ドバイ経済観光局・旧DTCM)のホリデーホーム許可が必要です。Airbnb、Booking.com、Vrbo、個人間の直接予約、すべて同じ扱いです。許可なく事業として運用した場合の罰金は5,000ディルハム(約22万円)、許可は持っているが個別ユニットの事前承認を取らずに貸した場合は2,000ディルハムです。
多くの人が誤解している点があります。通常の住宅賃貸(Ejari登録)の契約は、家具付き宿泊施設として貸す許可にはなりません。 同じ部屋でも、住宅賃貸はDLD/RERAとEjari、ホリデーホームはDETの許可という別の制度です。期間の長短で自動的に分かれるのではなく、どちらの制度で登録しているかで決まります。
1. 2つの制度 — 住宅賃貸とホリデーホーム
| 通常の住宅賃貸 | 家具付き宿泊施設(ホリデーホーム) | |
|---|---|---|
| 監督官庁 | DLD / RERA | DET(旧DTCM) |
| 登録 | Ejari | ホリデーホーム許可 |
| 根拠 | 賃貸借法(Law 26/2007 ほか) | Decree No.41 of 2013／行政決定第1号(2020年) |
| 家具 | 無家具が一般的 | 家具・備品の完備が要件 |
| 契約 | DLD統一賃貸借契約 | 事業者の予約フォーマット |
| 貸出単位 | 年単位 | 日・週・月・年のいずれも可 |
ホリデーホームは「短期専用」ではありません。日単位でも年単位でも貸せます。期間ではなく、どちらの制度に登録しているかが境界です。
2. 誰が運用できるか
| 個人オーナー | 法人 | |
|---|---|---|
| 申請 | 個人アカウントから、自己所有ユニットを申請 | Holiday Homes activity を含む商業ライセンスが必要 |
| 自己運営 | 可能 | ライセンスがあれば可能 |
| 外部委託 | ライセンスを持つ運営会社へ委託も可 | 同左。委託料は売上の15〜20%【当社実務】 |
| 必要書類 | 権利証、パスポート/Emirates ID、3か月以内のDEWA請求書(所有者または免許者名義) | 上記＋商業ライセンスの写し |
所有者以外が運用する場合は、DET指定様式による所有者の授権が必要です。デベロッパーや管理組合のNOCは、一律の必須書類ではありません。
複数ユニットを運用する場合の上限や、事業ライセンスが必要になる線引きは、申請前にDETへ確認してください。
建物側の確認も必要です。 2020年の行政決定第1号は、デベロッパー・共同所有不動産の所有者・管理会社等に対し、有効な許可に基づく運営を可能にする義務を課しています。一方で、売買契約にホリデーホーム利用を明示的に禁じる条項がある場合は問題になります。購入前に、売買契約・建物規約・DET上の申請可否の3つを確認してください。
3. 費用(DET公式資料の数値)
| 項目 | 金額 | 円換算 |
|---|---|---|
| 初回登録料 | 1,570 AED(1,500＋知識料10＋革新料10) | 約6.9万円 |
| ユニット許可料(1BR/スタジオ) | 370 AED(寝室300＋分類証50＋10＋10) | 約1.6万円 |
| 寝室が1室増えるごと | ＋300 AED | 約1.3万円 |
| 2BRの場合 | 670 AED | 約2.9万円 |
| 上限 | 1ホリデーホームあたり年1,200 AED | 約5.3万円 |
| 許可のキャンセル・分類変更 | 各70 AED | 約3,000円 |
| ツーリズムディルハム | Standard 1寝室1泊10 AED／Deluxe 15 AED(ゲストから徴収・同一ゲストは最大30泊まで) | 約440/660円 |
| 市税(宿泊売上に係る公的料金) | 7% | — |
| VAT | 課税事業者の場合、宿泊料金や運営サービスに原則5%。強制登録は課税売上等が過去12か月または今後30日で375,000 AED超 | — |
| 家具・備品 | 3万〜8万 AED | 約132万〜352万円 |
制度そのもののコストは軽い。重いのは家具と運用の手間です。
4. 手続き
- 売買契約・建物規約・DET上の申請可否を確認する
- DETのホリデーホームシステム(hh.det.gov.ae)にログインして登録
- 個人は Emirates ID、法人は Holiday Homes activity を含む商業ライセンスをアップロード
- ユニットを追加(権利証・所有者のID・DEWA請求書・必要なら所有者授権)
- 用途区分の確認(アパートは Residential、独立ヴィラは Commercial または Farms〈ハッタ地区のみ〉など)
- 承認後、許可料を支払い、QRコード付きの許可証を取得する
- 許可番号を取得。Airbnbは2026年時点でドバイの掲載に許可番号を要求し、番号の無い掲載は停止されます
運用開始後の義務
- ゲスト情報とチェックイン・チェックアウトをDETのHoliday Homes Systemへ登録する。 Tourism Dirham規則では原則として入室前の入力が求められます
- ツーリズムディルハムを納付する
- 許可の更新は期限前に行う。失効中は営業できません
5. 住宅賃貸と、どちらが有利か
表面の数字だけでは判断できません。比較すべきは年間の手取りです。
| 通常の住宅賃貸 | ホリデーホーム | |
|---|---|---|
| 収入の見え方 | 12か月固定。小切手で前払い | 稼働率と単価で変動 |
| 初期費用 | 少ない | 家具3万〜8万AED |
| 運用の手間 | 年1回の更新 | チェックアウト後の清掃・価格調整・ゲスト対応 |
| 収入の予測 | しやすい | 季節と需要で振れる |
| 委託 | 賃料の5%前後 | 売上の15〜20%【当社実務】 |
| 公的コスト | Ejari登録料など | 許可料・ツーリズムディルハム・市税7%・VAT |
当社の見方を書きます。 ホリデーホームは「不動産投資」というより「宿泊業の運営」です。物件を買って放置して利回りが出る性質のものではなく、清掃・レビュー管理・価格調整を回す仕事が発生します。日本にいながらやるなら運営会社への委託が現実的で、売上の15〜20%を払うことになります。なお当社は、通常の住宅賃貸の管理は取り扱っていますが、ホリデーホームの運営にはDETのライセンスが別途必要で、当社はこれを保有していません。ホリデーホームで運用される場合は、ライセンスを持つ運営会社をご紹介します。
どちらが有利かは、表面利回りではなく、家具の償却・光熱費・運営費・公的コストまで含めた年間手取りで判断してください。 損益分岐となる稼働率は、平均日単価(ADR)・運営手数料・家具償却・光熱費・清掃費・その物件の長期賃料によって物件ごとに変わります。一般論の数字は当てになりません。
向いているのは、マリーナ・JBR・ダウンタウン・パームのように通年で宿泊需要があるエリアの、家具込みで見栄えのする物件です。逆に、通勤者向けの内陸エリアや家族向けの大型ユニットは住宅賃貸のほうが素直です。
6. アブダビは別の制度
アブダビの宿泊施設運営はDCT Abu Dhabi(文化観光局)の管轄で、ドバイのDETとは別の許可体系です。ドバイで取った許可はアブダビでは使えません。
よくあるご質問
ドバイでAirbnbは違法ですか?
住宅賃貸の契約があればAirbnbに出せますか?
許可はいくらですか?
ゲストの登録は必要ですか?
法人でも運用できますか?
エミネンスは運用まで対応できますか?
どの建物でもできますか?
まとめ
ドバイのホリデーホームは、制度としてよく整っています。許可の取得は難しくなく、公的コストも売上に対して小さい。判断が要るのは制度ではなく、その物件の年間手取りが住宅賃貸を上回るか、そして運用を誰がやるかの2点です。
当社は購入時点で、その建物と売買契約がホリデーホーム運用を許すか、住宅賃貸とどちらが向くかを含めてご案内しています。通常の住宅賃貸の管理は当社で対応しています。 ホリデーホームの運営はDETのライセンスが必要な業務で当社は保有していないため、運営自体は行いませんが、ライセンスを持つ実績のある運営会社をご紹介できます。無料相談へ。
購入の全体像はドバイ不動産完全ガイド、賃料の実額は年収いくらあればドバイの世界一高いタワマンに住める？、個人と法人のどちらで持つかは個人と法人どちらで持つかへ。
執筆: 森 和孝(UAE法弁護士・RERA/ADRECブローカー)