デベロッパーから直接買う前に、確認してほしいこと。
ドバイやアブダビの不動産は、デベロッパーの販売担当者から直接購入できます。
しかし、直接購入しても物件価格は安くなりません。対象となる新築物件では、仲介報酬はデベロッパーから仲介会社へ支払われるため、買主様の仲介手数料は0円です。ブローカーを外しても、その仲介報酬相当額が購入価格から差し引かれたり、買主へ返還されたりすることはありません。
一方で、買主側のブローカーを外すと、価格や支払条件を交渉する担当者だけでなく、契約後に工事進捗、引渡し、登記、賃貸、管理、売却を支援する担当者まで失うことになります。
物件を紹介してもらうことと、購入後まで買主の側に立ってもらうことは、まったく別の話です。
デベロッパーは売主であり、買主の代理人ではありません
お客様とデベロッパーは、買主と売主の関係です。
優良なデベロッパーであっても、販売担当者の役割は自社の物件を販売し、契約と支払いを進めることです。複数のデベロッパーや物件を中立に比較し、買主にとって不利な条件を指摘することが本来の役割ではありません。
契約内容、支払期限、住戸の変更、工事の遅延、引渡し時の不具合などで意見が一致しない場合、売主と買主の利害が対立することがあります。
そのとき、買主の側に立って事実関係を整理し、デベロッパーへ主張すべきことを毅然と伝えるのが、買主側ブローカーの重要な役割です。
直接購入しても安くなりません
デベロッパーから直接購入しても、物件価格は安くなりません。
対象となる新築物件では、仲介報酬はデベロッパーから仲介会社へ支払われるため、買主様の仲介手数料は0円です。ブローカーを外しても、その報酬相当額が物件価格から差し引かれたり、買主へ返金されたりするものではありません。
したがって、買主側ブローカーを外すことに価格面のメリットはありません。
むしろ、複数の販売案件や過去の取引条件を把握しているブローカーが入ることで、価格、支払計画、諸費用、家具、管理費、付帯特典、住戸の割当などについて、デベロッパーと交渉しやすくなります。
デベロッパーが実施する公式キャンペーンや期間限定特典は、ブローカーを外したことによる値引きではありません。仲介経由でも適用できる条件かを確認し、買主にとって有利な条件を交渉することが重要です。
本当に差が出るのは、購入した後です
不動産投資は、売買契約書へ署名した時点では終わりません。
契約後には、支払期限の管理、工事進捗の確認、デベロッパーとの連絡、引渡し前検査、登記、電気や水道の開設、家具の手配、賃貸募集、入居者対応、管理、将来の売却などが続きます。
買主側のブローカーがいない場合、これらを自分で手配しなければなりません。
特に海外から購入する場合、現地の制度や実務を理解し、デベロッパー、登記機関、管理会社、内装会社、賃貸仲介会社などとの間を調整する担当者がいるかどうかで、購入後の負担は大きく変わります。
引渡し前検査で確認する項目は引き渡し・スナッギングの実務に、購入後の日本側の課税はドバイ不動産の税金にまとめています。
日本からの紹介だけで購入することは避けてください
UAEで有効な仲介ライセンスを保有していない紹介者、特に日本の不動産会社や士業から、物件やデベロッパーを紹介されるケースが増えています。
日本国内の宅建業免許、弁護士、税理士、行政書士などの資格と、UAEで不動産仲介を行うためのライセンスは別のものです。
紹介者がUAEで有効な仲介ライセンスを持たず、正規のUAE仲介会社も取引に入らない場合、その紹介者は物件を紹介して終わりになります。
契約後に問題が起きても、デベロッパーと交渉する権限、引渡しを支援する現地体制、賃貸や売却を実行する資格と能力はありません。
例外は、紹介元が、物件所在地の首長国で有効な仲介ライセンスを持つUAEの正規仲介会社と正式に提携し、その仲介会社が購入後まで責任を持って支援する場合です。
単に「現地に提携会社がある」と説明されただけでは不十分です。実際に取引へ入るUAE法人名、仲介ライセンス、担当者本人の登録、支援範囲、支援期間を契約前に書面で確認できない場合、その紹介だけで購入することは避けてください。
UAEの仲介会社であれば必ず安心というわけではありません
UAEの仲介会社であれば、必ず安心というわけではありません。
会社が仲介ライセンスを持っていても、実際の担当者本人が必要な登録やブローカーカードを持たずに営業しているケースがあります。
また、アブダビの物件を取り扱うための体制がないままアブダビ物件を販売したり、ドバイで必要な登録がないままドバイ物件を案内したりする業者も存在します。
会社名だけで判断せず、物件所在地の首長国で有効な会社ライセンスと、実際に担当する個人の登録・ブローカーカードを確認する必要があります（照合の手順はエージェント（仲介会社）の選び方へ）。
さらに、ブローカーカードを持っていることは、法律、税金、相続、契約実務、国際取引、投資分析まで十分に理解していることを意味しません。
UAEの試験と日本の宅建士の違い
UAEにも、ブローカーとして活動するための試験、登録、ブローカーカードの制度があります。
しかし、その試験の難易度や出題範囲は、日本の宅地建物取引士試験ほど広範で厳格なものではありません。
試験へ合格し、ブローカーカードを取得していることは最低条件ですが、それだけで民法、契約、税務、相続、国際取引、投資分析まで十分な専門知識を持っているとは判断できません。
担当者の登録状況に加えて、実際の取引経験、法務・税務への対応力、デベロッパーとの交渉力、引渡し後の支援体制まで確認することが重要です。
デベロッパーや紹介者から買う場合も、買主側の仲介会社を必ずつけてください
デベロッパーから直接紹介された物件でも、日本の不動産会社や士業から紹介された物件でも、購入そのものが問題なのではありません。問題は、買主の側に立つ仲介会社がいないまま契約に進むことです。
紹介を受けた物件であっても、正式な購入の前であれば、交渉の途中から買主側の仲介会社をつけることができます。対象となる新築物件では、仲介報酬はデベロッパーが負担するため、途中からつけても買主様の負担は増えません。
これを断るデベロッパーは通常いません。もし「仲介会社を入れるなら売らない」「直接契約でなければ条件が変わる」と言われた場合は、その取引自体に注意が必要です。契約前にご相談ください。
紹介者との関係を壊す必要もありません。紹介は紹介として受け、契約から購入後までの実務を、UAEで有効なライセンスを持つ買主側の仲介会社に任せる。この形が、紹介者にとってもデベロッパーにとっても、買主にとっても無理のない進め方です。
良いブローカーは、デベロッパーの連絡係ではありません
良いブローカーは、デベロッパーから渡された販売資料を翻訳し、買主へ転送するだけの担当者ではありません。
お客様の希望と資金計画を把握し、複数の物件を比較し、販売資料だけでは分からない条件を確認し、必要であればデベロッパーへ価格や支払条件の交渉を行います。
契約後も、工事進捗、支払い、引渡し、登記、賃貸、管理、売却まで、買主側の窓口として動き続けます。
ドバイとアブダビの不動産投資では、物件選びと同じくらい、誰を買主側のブローカーに選ぶかが重要です。良いブローカーなくして、長期的な投資の成功は困難です。
工程別に見る、直接購入と買主側ブローカーの違い
| 工程 | 直接購入・紹介だけの場合 | 買主側ブローカーがいる場合 |
|---|---|---|
| 物件選定 | 売主や紹介者が提示した案件が中心 | 複数のデベロッパーと物件を比較 |
| 価格確認 | 買主本人が提示価格を判断 | 周辺相場や過去の条件と比較 |
| 条件交渉 | 買主本人が売主と交渉 | 買主側から価格・支払条件・特典を交渉 |
| 契約確認 | 買主本人が内容と期限を確認 | 契約条件と注意点を整理 |
| 支払い管理 | 自分で期限を管理 | 支払期限と必要手続きを案内 |
| 工事中 | デベロッパーの連絡を自分で確認 | 進捗を継続確認し、必要時に照会 |
| 引渡し | 検査や手続きを自分で手配 | 検査・是正要求・引渡しを支援 |
| 登記 | 自分で必要書類を確認 | 現地制度に沿って手続きを支援 |
| 賃貸 | 自分で仲介会社を探す | 賃貸募集と管理へ接続 |
| 売却 | 自分で売却先を探す | 売却価格の検討から仲介まで支援 |
| 問題発生時 | 買主本人がデベロッパーと交渉 | 買主側の立場で事実整理と交渉 |
購入前チェックリスト
購入前に、次の項目を確認してください。
- 実際に取引へ入る仲介会社の法人名
- 物件所在地の首長国で有効な仲介ライセンス
- 担当者本人の登録とブローカーカード
- 価格と支払条件を誰が交渉するのか
- 契約後のデベロッパーとの連絡担当者
- 工事進捗を誰が確認するのか
- 引渡し前検査の支援範囲
- 登記手続きの支援範囲
- 賃貸募集と管理の支援範囲
- 売却時の支援範囲
- 支援がいつまで続くのか
- 問題が起きたときの責任者
ライセンスの確認先
- ドバイ：ドバイ土地局（DLD）の公認ブローカー一覧で、会社名または担当者の氏名（英語表記）から照合できます。
- アブダビ：アブダビ不動産センター（ADREC）の公式ディレクトリで、担当者を氏名で検索できます。
照合の手順（画面の操作）はエージェント（仲介会社）の選び方で解説しています。
売って終わらないことが、私たちの最低条件です。
エミネンスは、デベロッパーの販売資料を日本語へ翻訳して紹介するだけの会社ではありません。
ドバイとアブダビの不動産仲介ライセンスを基礎として、UAE法日本人弁護士を含むチームが、物件比較、価格と条件の交渉、契約、登記、引渡し、賃貸、管理、売却まで支援します。
デベロッパーへ伝えるべきことがある場合は、買主であるお客様の側に立ち、主張すべきことを毅然と主張します。
対象となる新築物件では、買主様の仲介手数料は0円です。直接購入しても価格は安くなりません。買主側の支援を外す理由はありません。
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※ 日系ブローカー最高評価・ドバイ政府公式4つ星は2026年7月時点・当社調べ。販売件数・販売総額は年間・2026年7月時点・当社調べ（リピート率は2025年5月〜2026年4月・当社調べ）。
関連ページ
よくあるご質問
デベロッパーから直接買えば安くなりますか？
日本の不動産会社や士業から紹介された物件なら安心ですか？
UAEの仲介会社なら安心ですか？
ブローカーカードがあれば専門知識も十分ですか？
デベロッパーや日本の紹介者から紹介された物件でも、仲介会社をつけられますか？
監修：森 和孝｜国際弁護士（UAE・日本・SG）・Eminence Luxe 創業者・代表
本記事は一般的な情報提供です。制度・手続は改正され得ます。最新かつ個別の判断は専門家にご相談ください。